Страсти по ипотеке / Бум жилищного кредитования / Продлят ли льготную ставку 6,5%?

В России продолжает дорожать недвижимость. Парадоксальная ситуация. С одной стороны, наблюдается падение доходов населения. Минус 3,5% в 2020 г. С другой – на фоне ипотечного бума стоимость квадратных метров летит вверх. В прошлом году квартиры на первичном рынке в масштабе России взлетели на 12%.



Это более чем в два раза быстрее, чем общероссийский индекс инфляции. Без мощного спроса со стороны покупателей этого бы не произошло. 

Моя программа Экономика на телеканале Крым-24


Займы на покупку земли или строительство дома – ровесники цивилизации. У кого-то дом богаче, у кого-то попроще. В том, где человек живёт, проявляется имущественное неравенство, расслоение. Как только люди вышли из пещер и начали строить на земле нечто более капитальное, чем шалаш, появилась необходимость занимать деньги на строительство.

Не все материалы есть в регионе, где человек живёт. Поэтому началась международная торговля, когда в одну сторону шли ячмень, вино, коровы и овцы, а в другую – камни и древесина. Долговые сделки надо было где-то фиксировать, чтобы заёмщик вдруг не начал говорить, что ничего ни у кого не брал. Это способствовало развитию письменности и делопроизводства. Силовые функции государства, принуждение должника заплатить также развивались на почве таких отношений.

Залог недвижимости, то есть ипотека, был известен ещё в Древнем Египте. Но сам термин греческий. Это когда должник отвечает перед кредитором своим земельным участком. В случае невозможности расплатиться он его лишается. Ипотека переводится с греческого как «подпорка», «подставка». Это столбики, которые ставились на участке древнего грека – должника – в напоминание о том, что земля обременена обязательством и будет отобрана, если он не сможет вернуть кредит.

В России ипотека была поставлена на широкую ногу в 1754 году. Именно тогда во времена царствования Елизаветы Петровны появились первые государственные кредитные учреждения — дворянские банки. Они выдавали помещикам ссуды под залог имений. Прямой связи с жилищным строительством это не имело. Дворяне брали деньги в долг под залог земли и крестьянских душ, чтобы вести роскошный образ жизни, устраивать балы, путешествовать по Европе, играть в рулетку. В дальнейшем, не имея возможности вернуть займ, они разорялись, а их имущество постепенно переходило в руки зарождающего класса буржуазии.

Любопытно, что залог недвижимости сыграл важную роль в кризисе, который вошёл в историю как Великая Депрессия. Американские фермеры во время ревущих (или золотых) двадцатых годов двадцатого века активно работали на экспорт. Они перестали чего-то бояться, знали, что их продукцию всегда купят и активно наращивали объёмы производства. Это сопровождалось и залогом земли. Они брали деньги в долг на покупку тракторов, расширение посевов, закупку коров, а участок служил обеспечением.

Когда грянул кризис перепроизводства, спрос обвалился, цены на их продукцию упали, и они лишились своих наделов. Кредиторы их забрали за долги. А избыточную продукцию пришлось уничтожать, чтобы хоть как-то поддержать цены. Бонни и Клайд – грабители банков – стали национальными героями, потому что разорившиеся люди ненавидели банкиров, которые стали владельцами их полей и виноградников.
Но вернёмся в наши дни. Сейчас ипотека не потеряла свой первоначальный смысл. Это по-прежнему залог недвижимого имущества. Человек берёт у банка деньги в долг, чтобы купить квартиру, и она сама служит обеспечением. Если заёмщик не сможет расплатиться, банк выставляет этот объект на торги. Это и есть ипотека в своём современном массовом проявлении, и она переживает период расцвета.

В 2020 году банки выдали 1,8 миллиона жилищных кредитов. Рост к 2019 году – 35%. Объём в деньгах составил 4,5 триллиона рублей. Эта сумма на 51% больше, чем годом ранее.



Коронакризис не помешал нашим гражданам улучшать жилищные условия. Я не зря в начале программы вспомнил про падение доходов. В 2015 году Россия тоже переживала экономические трудности. Были введены санкции, подешевела нефть, ослабел рубль. Финансовая система оказалась к этому не готова. Динамика доходов населения ушла в отрицательную зону. Попутно упал и спрос на жильё. Рынок провалился. Цена квадратного метра снизилась на 0,4%.



В 2020 году проблемы были намного сильнее. Кризис был не внутрироссийский, как в 2015-м, а глобальный. Нефть падала ещё глубже. По WTI фьючерсы дешевели даже до отрицательных значений. Но цены на первичном рынке недвижимости продолжили весёлое шествие вверх.
Это произошло в первую очередь из-за льготной ипотеки. 6,5% — в наших реалиях по-настоящему низкая ставка. Многие россияне подумали «была-не-была», и взяли квартиру в ипотеку. Тем более, что государство в лице Центрального банка в прошлом году предпринимало решительные меры, чтобы не допустить массовых дефолтов у заёмщиков. Коммерческим банкам было рекомендовано всячески идти навстречу клиентам. Давать им отсрочки, кредитные каникулы, идти на реструктуризацию и другие льготы. Так что на стороне спроса в целом был порядок.

А вот предложение подкачало. В России в прошлом году ввели в эксплуатацию меньше жилой площади, чем годом ранее. На всю страну – 42,4 миллиона квадратных метров. Падение на 2,5% по сравнению с 2019 годом.



Из-за проблем, связанных с пандемией, замедлилась или была отложена на потом реализация многих проектов. Плюс, некоторые застройщики не смогли приспособиться к новой системе эскроу-счетов и ушли с рынка. Желание людей купить было сильным, а возможности застройщиков продать уменьшились. Из-за этого цены поползли вверх.

То, что квартиры в России дорожают быстрее инфляции, заметили на самом высоком уровне. Владимир Путин на днях дал поручение Федеральной Антимонопольной Службе изучить эту проблему. Поможет ли это сбить цены – не ясно, ведь у застройщиков своя правда. Кроме повышенного спроса со стороны населения у них хватало иных причины задирать ценник. Переход на эскроу-счета привёл к тому, что теперь компании строят многоквартирные дома в кредит, платят банку проценты. Доступ к деньгам покупателей они получат только в конце, когда всё сделают. Доллар в прошлом году подорожал, значит импортная составляющая в расходах девелоперов тоже увеличилась. Цены на чёрные металлы бьют рекорды, а это – важная часть расходов. Из-за перекрытия границ в Россию не смогли приехать мигранты, труд которых стоит дёшево, и так далее.

Президент поручил продлить программу льготной ипотеки до 2024 года, но уже сейчас на этот счёт возникает серьёзная дискуссия. Глава Центрального банка Эльвира Набиуллина считает, что массовую раздачу дешёвых жилищных кредитов надо прекратить. Эта мера поддержки должна быть точечной в адрес только тех семей, которые в ней нуждаются. У этой точки зрения есть резон. В России появилось много квартирных инвесторов. Это люди, которые покупают жильё не ради того, чтобы в него заселяться, а для сдачи в аренду. То есть смотрят на него как на источник дохода. Плюс, они надеются на дальнейший рост цен. Тогда в будущем они смогут продать свой актив дороже. Покупки жилья со стороны квартирных инвесторов гонят цены и дальше вверх.

Многие предприимчивые люди покупают квартиру в ипотеку, селят в неё арендаторов и из их денег гасят долг банку. В условиях, когда жилищные займы доступны, а ставки низкие, это вполне рабочая схема. Не всегда, но всё чаще и чаще платёж от квартирантов покрывает всю сумму, которую надо каждый месяц отдавать банку за ипотеку. ВТБ сделал такой расчёт по Москве. Площадь квартиры 52 квадратных метра, стоимость 11 миллионов рублей. С жильцов хозяин берёт в месяц 52-55 тысяч рублей. А отдаёт банку всего 40 тысяч. То есть квартира не только сама себя окупает, но ещё и сверху кое-что остаётся.



Так что программу льготной ипотеки в России скорее всего продлят, но внесут существенные коррективы. Круг возможных участников будут ограничивать. Сейчас дискуссия на этот счёт ещё продолжается, решения пока не приняты, но всё идёт именно к такому варианту. Напомню, что программа жилищного кредитования под 6,5% истекает к 1 июля текущего года. Если вы планировали в ней участвовать, но ещё не начали, самое время это сделать, ведь не известно, как программа будет работать дальше.



По последним замерам Центрального банка средняя ставка по стране по жилищным кредитам сейчас составляет 7,26%. Это минимальное значение за всю историю современной России. Напомню, что в былые годы, до украинского кризиса, до санкций, когда нефть ещё была выше 100 долларов за баррель, в России давали ипотеку под 12-13%. Нынешние ставки – просто праздник какой-то. При годовой инфляции 5,8% это почти даром.



Такая ситуация вряд ли продлится долго. Центробанк повысил ставку на последнем заседании. Было 4,25%, стало 4,5%. Из-за этого у банков подорожают денежные ресурсы, значит и населению они будут давать в долг под более высокий процент. Те жилищные кредиты, которые идут за рамками льготных программ, уже сейчас начинают выдавать по новым, более жёстким условиям.

Цены на жильё сейчас растут не только в России. Подобная тенденция наблюдается и в мировом масштабе. Вот, к примеру, США.


Там люди тоже активно обзаводятся квадратными метрами. Этому способствуют низкие ставки по жилищным кредитам и щедрые программы поддержки населения во время пандемии. Серьёзное падение было с 2007 по 2012 год, это следствие мирового экономического кризиса. Затем цены на дома и квартиры перешли к уверенному росту, который не может остановиться вот уже 9 лет. И пандемия безудержный рост этой кривой не остановила.

Дорожает жильё и в других регионах земного шара, в Европе, например, невзирая на жёсткие противопандемические ограничения. В Канаде такая же картина. Что характерно, в прошлом году цены росли с заметным ускорением.


Всё это возвращает нас к мысли, что у людей недвижимость была и остаётся популярным инструментом вложения денег. Девелоперы стали меньше строить из-за хозяйственных трудностей и проблем с поставками. Плюс везде сейчас дорожают стройматериалы. Но население аппетиты не умерило. Оно готово, как и прежде, вить себе гнёздышки. Возник дисбаланс спроса и предложения. Спрос активный, предложение – пробуксовывает. Вот цены и летят вверх и конца-края этому пока что не видно.